Налоги при аренде квартиры в Украине

Добрый день.

Законодательно тот кто сдает жилье в аренду обязан платить 18%- НДФЛ и 1,5% - военный сбор еже квартально от суммы аренды за квартал. За просрочку уплаты наступает только административный штраф который может наложить налоговая служба в том районе где находиться имущество. На практике, это сложный вопрос и выборочно по заявлению налоговая служба может обратить внимание и обязать либо добровольно уплатить суммы налогов, либо подать документы в суд на наложения штрафа на собственника жилья который сдал такое жилье.

(размышляю): фактом дохода будет  факт зачисления  периодических платежей на банковскую карту от того, кто написал заявление ,причем назначение видимо должно быть " арендная плата за жилье по адресу....",а не просто разовое поступление денег. Или постоянные свидетели, что этот жалобщик передавал деньги именно за аренду жилья.  А само наличие договора с указанными суммами -это не факт получения дохода, а только намерение, которое могли через три дня расторгнуть по взаимному согласию.
Соседи в доме могут лишь видеть, что в квартире жили люди, но опять же- хозяин их мог поселить просто так, по знакомству.
В общем, очень хочется мнения  практикующего юриста.

Дмитрий Константинович, можно чуть детальнее ?
Вы пишите: ".....он (заявитель который снимает квартиру)  может обратиться в налоговую и предоставить договор, что будет железным доказательством".   Как может договоренность быть железным доказательством факта получения дохода ?

Как вариант- предоставление аренды могло иметь место (выполнение договоренности только с одной стороны),а к примеру- оплата за это услугу не поступила (то есть вторая сторона не выполнила договоренность), и именно поэтому жильца выселили.  Ну вот поверил хозяин, что жилец оплатит потом, а не наперед, вошел в его положение. Но выходит, что всё равно такой жилец имеет возможность "наказать" хозяина квартиры через налоговую, ведь у него остался на руках договор.

Или второй вариант, предположим,  через неделю хозяин квартиры расторгнет договор в одностороннем порядке из-за нарушений условий проживания жильцом.  Или оба (жилец и хозяин квартиры) передумают и сдачи в аренду вообще не произойдет. А договор останется на руках у обоих. И если срок действия договора был к примеру год, а расторгнут он через неделю- злобный жилец имеет довольно длительный временной промежуток ( еще почти год!)   прийти с этим договором в налоговую и типа жаловаться ?))

Как тогда ?  Ведь нет какого-либо документа, который подтверждает, что договор прекратил своё действие.

Кроме того, согласно ГКУ статья 626 , "договор-это договоренность ...(и далее по тексту)" . А не факт выполнения этой договоренности.
Вывод: само наличие договора не может означать факт получения оплаты по нему.

Очень жду вашего ответа.

Есть ли реальные случаи из практики ,когда хозяина квартиры через суд обязали к выплате налогов ? Какие документы в этих делах служили доказательством факта получения дохода хозяином квартиры ?

"Как может договоренность быть железным доказательством факта получения дохода ?" - Договоренность не может быть, а только договор. Из первого вашего вопроса было указанно, что есть договор, а это уже не договоренность, а документ подписанный сторонами.

"Как вариант- предоставление аренды могло иметь место..." - не уплата или просрочка оплаты по не выполнению договора регулируется условиями договора и взыскиваются по суду. Как правило, при аренде жилья, собственник берет за первый и последний месяц и указывает это в договоре как гарантированный платеж, обезопасив себя от не надежного съёмщика жилья.

"Или второй вариант, предположим,  через неделю хозяин квартиры расторгнет договор" - как правило составляется акт о расторжении договора, и подписывается сторонами, где обе стороны будут иметь его на руках. В таком случаи, уплата налога за аренду жилья производиться еже квартально, а при расторжении договора и речи не может идти про необходимость идти в налоговую и декларировать доходы за несостоявшейся аренду. А доводы, что съёмщик пойдет в налоговую с заявлением, чтобы насолить собственнику жилья перекрывается актом составленными сторонами. Если стороны не могут встретиться для расторжения договора и подписания актов, то отправляются акты заинтересованной стороной к другой, что будет основанием расторжения договора, и как правило прописывается в договоре.

Что касается законодательной нормы аренды жилья, то рекомендую ознакомиться с параграфом 1 главы 58 и главы 59 Гражданского кодекса Украины, где описывается понятие аренды, как она должна быть и в какой форме, как производиться оплата и т.п .

Чтобы узнать практику решений суда, то нужно смотреть через реестр судебных решений, в вопросах отмены решений - оповещений с стороны налоговых структур по не выплате налогов или по ст. 164-1 КУПаП, как не декларирование доходов лиц. Одним из решений который стал на сторону собственника жилья есть решение от № 820/11693/15 от 03.03.2016 года, остальные вы можете посмотреть самостоятельно.

Возможно повторюсь, но напомню, практика в этих вопросах неоднозначная, искать истину в неполностью урегулированном вопросе и рынке сдачи в аренду жилья очень проблематично. Теория говорит, что платить налоги в Украине за аренду квартиры нужно, практика, - если есть доказательства в виде договора, показания съёмщика жилья, возможно соседей, желания заниматься налоговой инспекцией этим вопросом, то они однозначно пришлют соответствующие документы.

Я так дотошно пытаюсь узнать про практику этого вопроса, дабы понимать куда двигаться и есть ли смысл в судебных расходах, если какой-нибудь нехороший человек подвергнет старого пенсионера (хозяина) к таким преследованиям. Пенсии у нас в стране  ничтожно малы, а если коснется еще и уплаты налогов с аренды, как единственного доп.дохода  - смысла сдавать жилье не будет.

Я могу вам только сказать следующее, далее кроме слов съемщика, что он пойдет в налоговую это не заходит дальше. Если и налоговая и пришлет какие-то документы, то это будет разовый случай, но не более. Судиться с налоговой можно, но на это может уйти больше времени и средств, чем при уплате налога при аренде жилья от заявления такого съёмщика. В данном случаи, закон не требует гос. регистрации и контроля жилья которое сдается в аренду и соответственно большинство тех лиц кто сдает жилье в аренду не платит налоги. Я как юрист однозначно могу сказать, что налоги при аренде жилья или квартиры платить нужно, но учитывая практику, контроля строгого нет и этим никто не занимается.

Что касается этого случая, в любом случаи если и будет уведомление с налоговой инспекции по требованию уплаты налога, тогда нужно уже рассмотреть его и дать оценку как выйти из ситуации в сторону владельца жилья. На данном этапе обсуждения, практика взыскания по решению суда в разрезе взыскания налогов с аренды жилья налоговой инспекцией крайне редкая. В нашей практике, последний случай был два года назад, где кроме как запроса с инспекции дать пояснения дальше дело так и не дошло до суда и налоговая инспекция не подавала никаких документов.

Всегда рад ответить на вопросы, наоборот задавайте их, чтобы в споре найти не только истину но и ответ и решение вопроса. Если ситуация будет иметь место продолжение, то однозначно напишите нам в данной ветке. Всегда, с уважением.